如何应对化解“凶宅”纠纷

本文均举买房人胜诉案例，现实中却不乏买房人败诉，因合同就是买卖转让，卖方没有法定或约定义务，必须披露与房屋相关的异常死亡、意外事故。有的房屋几经转手，卖方真的不知情，难以认定欺诈；有的法官不认可“凶宅”这一非规范的法律用语，或认为将民俗习惯归入公序良俗不恰当，甚至视为迷信心理，怎么会支持重大误解。所以现实中也不乏调解和解，有的是买房人折让部分款、有的是卖房人再折价让步。窃思应对化解”凶宅”之道，姑妄言之。

（一）将来修法明确

我国《民法典》第615条（原《合同法》第153条）规定: “出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。“ 即法律将标的物局限于质量，而”凶宅”在结构、性能、用途等质量上怎么苛求卖方。但房屋发生凶杀意外，确实对购房意愿和价格影响巨大，有理由将附随义务升格为房屋买卖合同的从义务，直至主义务。

运用法律比较解释，我国台湾地区的”民法“第354条规定，出卖人应担保将物交付买受人时，“无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵”，出卖人还应担保物的品质。对此，天津市高院李超认为，该规定为物的瑕疵确立了三种类型:价值瑕疵、效用瑕疵、品质瑕疵（详见2013年1月24日人民法院报第007版），“凶宅”买房人应主张物的瑕疵担保责任，作为无过错责任，不论卖房人是否知情均要担责，从而参照最高法院买卖合同司法解释处置。

台湾地区”民法“第355条规定明确，买受人于契约成立时，明知瑕疵，出卖人不担责。买受人因重大过失不知瑕疵，出卖人如未保证其无瑕疵时，不担责。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

将来我《民法典》修正可以借鉴，突破标的物的质量束缚。

（二）完善买卖合同

举例：1.某知名房屋中介公司的《签约提示》中“对卖方风险提示”载明：如实告知出售房屋的权属状况、房屋属性及相关现状（如：是否辐射、漏水、凶宅、抵押等），若未如实告知，则因此所造成的一切法律责任将由卖方全部承担，中介无责。

何为“凶宅“没有解释，遑论“凶宅“本就不是规范的法律用语。

举例：2.某全国连锁中介公司合同中约定“甲方确认，该房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构内 □是 □否 发生过非正常死亡（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。”

合同对“非正常死亡“还算注释齐全，但死者和房屋范围过于狭隘，如房屋经过转手，或屋外身亡，仍难免争议。

专业的人干专业的事，中介公司一手托两家，在修法完善前，完全可请法律人完善房屋买卖合同，运用双方约定和当事人意思自治，避免争议，化解纠纷。