2019年8月29日，新修订的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“新规”）经深圳市六届人大常委会第三十五次会议决议通过，并将于2020年3月1日起正式施行。本次新规的颁布是继2008年1月1日生效的《深圳经济特区物业管理条例》一次细化与调整，共分为十章一百二十六条，堪称深圳“史上最详细”的物业管理新规，本所律师从房企、物业服务企业视角出发，梳理了新规所带来的十大影响。

壹、住宅物业的车位车库处分对象限定为业主

住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的，其所有的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域的业主。

建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示，否则可能被处以警告，责令限期改正的处罚；逾期未改正的，处二万元以上十万元以下罚款。（第86条、第110条）

贰、明确业主共有区域内涵，由建设单位办理初始登记

曾备受争议的架空层，设备层，避难层的权属问题，新规明确规定属于业主共有。（第11条）

建设单位无偿提供的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房也属于全体业主共有。（第9条）

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应同时对共有物业予以登记，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。（第9条、第11条）

叁、新规取消了物业费包干制、酬金制的规定，取而代之规定可在物业管理费中提取部分作为物业服务费

物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容与标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。（第59条）

肆、前期物业服务企业不得擅自代业主就物业共用部位、共用设施等与建设单位开展承接查验

物业的共用部位、共用设施设备及相关场地的承接查验应当自业主大会完成备案之日起三十日内由业主大会与建设单位、物业服务企业共同进行。提供前期物业服务的企业不得擅自代为承接查验。筹备组应当对承接查验过程进行指导和协调。筹备组依照本条例规定，经街道办事处批准延长三个月仍无法召开首次业主大会并选举产生业主委员会的，由筹备组监督指导提供前期物业服务的企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备及相关场地。承接查验前，业主大会、物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，对物业承接查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。

市住房和建设部门应当组织制定物业项目承接查验规范，明确承接查验具体标准和程序。（第53条）

承接查验费用由建设单位承担，建设单位未按规定履行承接查验义务的可能面临警告，限期改正的处罚，逾期未改正的，可能被处以五万元以上二十万元以下罚款。（第54条、第111条）

伍、对物业管理区域内的违规改造行为（包括建设单位统一实施或安排的改造），物业服务企业负有劝阻、及时向政府主管部门报告的义务

物业管理区域禁止如行为:（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；（三）未经批准擅自改变房屋内部防火分隔，影响消防安全或者疏散要求；（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法建造建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共有部分；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）擅自建设、接驳排水系统；（九）法律、法规禁止的其他行为。如建设单位违法进行上述行为的，住建部门有权要求责令改正，并按规定处以罚款。（第79条，第119条）

物业管理区域发生前款所列行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻；劝阻无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告街道办事处或者有关职能部门；街道办事处或者有关职能部门应当依法及时处理，相关业主、物业使用人应当予以配合。物业服务企业未及时劝阻或未及时报告有关部门的，可能面临警告、2万至5万的罚款。（第79条、第114条）

陆、物业管理区域将在土地出让合同中予以明确，同一物业管理区域不得分割管理

物业管理区域应在建设单位签订的土地出让合同中予以明确规定，确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理、资源共享的原则。已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整。（第8条）

不得对物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理，如违反该规定且逾期未改正的，处以五万以上二十万以下的罚款。（第8条、第106条）

柒、前期物业服务合同最长期限为两年，期满后街道办可在达一定比例的业主申请下，更换物业服务企业

前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过二年。如前期物业服务两年服务期限届满，但尚未成立业主大会的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。（第49条）

捌、物业服务实行项目负责人制，原则上负责人不可同期在多个项目任职

物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并予以公示。项目负责人违规的，其违规记录也会通过物业管理信息平台予以公布。（第60条、第100条）

玖、《前期物业服务合同》及《临时管理规约》应作为房地产买卖合同之附件

《前期物业服务合同》《临时管理规约》应随房屋买卖合同同时报送备案，并作为房屋买卖合同的附件。建设单位未将其作为买卖合同附件的，如经住建部门警告，责令限期改正后逾期未改正的，可能面临二万元以上十万元以下罚款。（第49条、第50条，第110条）

拾、物业服务企业信息公示义务内容全面细化

物业服务企业应当将下列信息予以公示：（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；（五）公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况；（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况。（七）车位、车库的使用情况按月予以公示。公示内容包括可以使用车位、车库的总数，车位、车库使用信息等。（八）业主共有资金开户单位应当定期与数据共享银行核对业主共有资金账目，并按季度公示。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。（第61条、73条、第85条）

物业服务企业未公示公共水电分摊费用情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况，未将车位、车库的使用情况按月予以公示，或未定期与数据共享银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并按季度公示的，如经警告、责令限期改正但逾期仍未改正的，可能被处以二万元以上五万元以下罚款。（第114条）

原创： 综合业务中心