不可抗力规则与情势变更制度在租赁合同中的适用——新冠肺炎疫情减免租金案例评释

郭枫 新疆生产建设兵团第二师中级人民法院

案情

黄某自2018年8月1日起承租邱某店面从事理发行业，租赁期限3年，每月按期限缴纳租金1600元。2020年1月24日，xx省启动重大突发公共卫生事件一级响应。黄某为积极响应党和政府的抗疫号召，自觉服从大局，自2020年1月24日关闭理发店，暂停营业。随着疫情的有效控制，xx县市场监督管理局于2020年2月21日下发有序恢复商业网点营业的通告。

黄某于2月22日开店营业，在同邱某沟通减免停业期间的部分租金无果后，于3月3日向邱某支付了2、3月份租金3200元。3月4日，黄某向xx县人民法院起诉，要求邱某减免疫情停业期间部分租金700元。

判决结果

判决邱某减免黄某疫情停业期间部分租金700元。宣判后，双方均未上诉。

判决说理

xx县人民法院认为新型冠状病毒属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户义务也是房东责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担根据不可抗力免责规则。经调解未果后，判决邱某减免黄某疫情停业期间部分租金700元。

评释

本案判决说理部分部分概念似是而非，本文希望通过对该判决评释的方式澄清不可抗力规则与情势变更制度在租赁合同中的适用。

一、本案中的不可抗力事件是xx省为抗疫而采取的防控措施。xx县人民法院认为新型冠状病毒属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。新冠肺炎疫情本身属于全国突发公共卫生事件，属于不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件。本案中，真正导致案涉租赁房屋合同履行障碍的是xx省为抗疫而采取的防控措施。该防控措施也是当事人在订立房屋租赁合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，也是一种有别于新冠肺炎疫情本身的不可抗力事件。

二、关于承租人能否以新冠肺炎疫情及政府的防疫措施等不可抗力事件为由提出解除本案为期三年的房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）总则部分第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，属于各类合同包括但不限于《合同法》规定的有名合同的法定解除事由。判断承租人能否以发生新冠肺炎疫情等不可抗力事件为由解除本案房屋租赁合同，要看该不可抗力事件是否导致房屋租赁合同目的不能实现。本案为期三年的房屋租赁合同属于长期继续性合同，其合同目的在于占有、使用出租人的房屋从事理发经营。显然，一时性的不可抗力事件并不能导致本案房屋租赁合同的目的落空，因此在此种情况下，承租人提出解除本案房屋租赁合同的，人民法院应不予准许。

三、本案当事人能否以《合同法》第一百一十七条为根据请求减免停业期间的部分租金。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本条规定的是不可抗力事件可以作为违约责任的免责事由。承租人的租金支付义务属于金钱债务，根据《合同法》第一百零九条规定，金钱债务不会陷于履行不能。因此，本案中不可抗力事件的影响仅仅在于承租人于2020年1月24日至2020年2月22日期间不能正常使用房屋从事理发经营,并不存在一方违约而需要援引该条进行免责抗辩的情况。xx县人民法院判决由出租人邱某免除承租人黄某部分租金700元。从判决说理部分“导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任”来看，该法院免除承租人部分租金的依据是《合同法》第一百一十七条规定，似有不当。

四、关于本案中承租人请求减免部分租金的法律依据为何的问题。依据上述分析，本案房屋租赁合同出租人、承租人均不存在违约问题，不存在依据《合同法》第一百一十七条免除违约责任的问题。本案问题实际是，房屋租赁合同于2020年1月24日至2020年2月22日政府采取疫情防控措施期间，合同履约基础或者客观情势发生了重大变化，继续履行原定权利义务对承租人一方明显不公平，属于情势变更制度的效力范围。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该规定将不可抗力事件排除在情势变更制度的适用范围之外，具有一定缺陷。《中华人民共和国民法典（三草）》第533条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除。该条明确，因不可抗力事件导致合同履约基础发生不属于商业风险的重大变化，继续按房屋租赁合同原定权利义务履行对承租人明显不公平的话，承租人可以请求法院或者仲裁机构变更合同原定权利义务，即请求减免租金。《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称《指导意见》）第三条是对合同纠纷案件的规定，第三条第一项是对适用不可抗力规则的规定，第三条第二项是对适用情势变更的规定。根据《指导意见》第三条第二项，情势变更主要包括两种情形：1.疫情及其防控措施仅导致履行困难；2. 疫情及其防控措施导致继续履行合同对于一方明显不公平。本案显然属于情势变更的第二种情形。《指导意见》第三条第二项对第二种情形的规定为，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。该规定的法理基础正在于情势变更制度。

当然，运用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更制度有层报高级人民法院审核甚至层报最高人民法院审核的程序限制。实际司法运用中，可以在说理部分援引最高人民法院关于新冠肺炎疫情的司法政策性文件《指导意见》第三条第二项，同时适用公平原则变更合同原定权利义务。

来源：海坛特哥公众号