居住权的定义：按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。（第三百六十六条）

居住权的特征

第一、居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。

第二、居住权的主体范围限定为特定的自然人。因为罗马法设立该制度的初衷就是：随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”故法人或其他非法人团体（如合伙团体）不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。

第三、居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。如中国物权法征求意见稿就明确规定：居住权的客体为他人的住房以及其附着物。故在自己的房屋上不能设立居住权。

第四、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。

第五、居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。（第三百七十条）

第六、居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。（第三百六十八条）

第七、居住权具有不可转让性。在罗马法中，“人役权是不能让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”目前，在中国，对居住权中是否包含租赁权，学者们意见还有纷争。（第三百六十九条）

居住权的设定

（一）以合同形式设立

1.采用书面形式订立居住权合同。（第三百六十七条）

2.向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。（第三百六十八条）

（二）以遗嘱方式设立。（第三百七十一条）

居住权与租赁权、借用权的区别

居住权与租赁权的区别

第一,居住权为一种独立的用益物权,租赁权则属于债权。居住权因此具有物权的所有特征对世性、绝对性、直接支配性等，作为债权的租赁权则具有相对性,租赁权人只能对抗特定的债务人。尽管房屋租赁权的效力强化后,租赁权人也具有对抗第三人的效力,但它终究与作为物权的居住权不同。居住权具有的对抗第三人的效力是居住权当然的与生俱来的固有的性,而租赁权之对抗第三人的效力则是租赁权的效力催化以后的结果。

第二,在不动产物权变动采取生效要件主义的法制下，设定居住权必须加以登记。未登记的,不发生设定居住权的效力，租赁权本质上是一种债权其设立在某些情况下即便不登记也是可以的。

第三,居住权的设定基本上是一种无偿的,带有扶助、友善、帮助的“恩行为”的性质,而租赁合同则是一种双务合同有偿合同,双方都享有权利、承担义务。也就是说,取得租赁权,以支付租金为条件。即便在特殊的情况下需要向房屋的所有人支付费用,居住权人向房屋的所有人支付的费用也是很少的。否则居住权的设定便失去了意义

居住权与借用权的区别

其一,居住权是一种物权，而借用权则是一种债权;

其二,借用人的权利在效用上比租赁权更弱小。居住权人可以直接支配房屋井可以对抗任何第三入的干涉。但借用人只能依据借用合同对抗房屋的出借人，而无权对抗第三人。

其三,借用的期限较短,它往往只能解决一时的住房之需， 不能使借用人长期享有稳定的居住权利,等等

法律依据

《中华人民共和国民法典》：

第十四章　居住权

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

相关判例

（2015）浙杭民终字第1618号

本院认为：本案的争议焦点是王桂花与张建海、王喜梅于2014年5月12日就坐落于杭州市江干区凯旋金牛坊5幢1502室房屋签订的《杭州市房屋转让合同》是否存在法定无效事由。经查案涉房屋原登记所有权人为王桂花，王桂花与张建海、王喜梅就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》后案涉房屋已变更登记所有权人为张建海、王喜梅。虽然2014年5月10日张建海已看到过《姐妹合约》，知晓潘宝珠对案涉房屋享有居住权，但王桂花与张建海、王喜梅就案涉房屋签订买卖合同至今，潘宝珠仍居住在案涉房屋内。张建海、王喜梅二审期间也明确表示愿意保证潘宝珠的居住权，承诺让潘宝珠居住到其百年之后。综合前述事实，王桂花与张建海、王喜梅就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》并不损害潘宝珠的利益。至于王桂萍、王桂芬、王勤、王小勤等认为王桂花与张建海、王喜梅签订的《杭州市房屋转让合同》侵害其享有的债权，并不属于确认合同无效的事由。王桂花认为其与张建海、王喜梅签订案涉《杭州市房屋转让合同》是为了以张建海的名义申请贷款，但未提交证据证明，该理由不能成立，本院不予采信。据此本院认为本案中现无有效证据能够证明王桂花与张建海、王喜梅之间就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》存在恶意串通，也未实际损害潘宝珠的利益。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项确认合同无效不当，应予纠正。但张建海、王喜梅应按其承诺保证潘宝珠就案涉房屋独占排他的居住权，在潘宝珠享有居住权期间不得占有使用案涉房屋，不擅自处分案涉房屋。

（2018）京0102民初34356号

本案中，涉案房屋原为公有住宅，实际居住人多为历史原因及政策原因取得单位福利分房的职工及家属，因原产权管理单位无力负担修缮费用，产权历经多次无偿或低价转移，但每次产权转移过程中都对实际居住人的居住问题有所约定，或约妥善管理、或约妥善安置、或约不得强撵，均保障了实际居住人的居住权益。因最后一任的原产权单位新兴（北京）工程建筑房地产开发公司对外负有债务，将涉案房屋产权经司法程序直接划归本案原告志海伟业公司所有，以抵偿其所欠债务，原告志海伟业公司因此取得涉案房屋的产权，原告志海伟业公司亦应妥善处理原有实际居住人的居住问题，综合保障其居住权益。被告郭培业一家经单位调换住房至涉案房屋中的x幢编号为x的房屋中居住，其居住权益亦应得到相应的综合保障。因此，原告志海伟业公司要求被告郭培业一家腾退涉案房屋、拆除自建房并支付房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。

（2019）陕0702民初1780号

本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据庭审查明事实及证据显示，原告与王哲在婚前对该房屋做了约定，明确约定“在婚姻存续期间彭某某个人享有生前居住权，故后其房产由王哲三个儿子王某1、王某2、王某3共同继承”，原告彭某某依婚前协议约定而取得对该房屋的居住权；该婚前协议书系王哲的真实意思表示，合法有效，且原、被告方对该协议的真实性均无异议。被告辩称因父亲王哲去世，“在婚姻存续期间”这个前提条件就消灭了，协议里的居住权也就不存在了，本院结合全段语境和标点符号的书写，以及婚后双方居住情况等因素，认定被告该理由无事实和法律依据，故对其辩解理由不予采纳。故基于原告彭某某与王哲的婚姻关系以及双方签订的婚前协议书，原告彭某某生前对汉台区前进中路012基地23号职工住宅楼403室房屋享有居住权。对于被告要求支付丧葬费以及继承王哲生前工资、养老金等事宜，与本案不属于同一法律关系，对其主张不予支持。

（2016）湘1227民初126号

最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中住房对困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”根据该规定，离婚时，一方无房居住属于生活困难，双方可以协商有房一方以居住权或者房屋的所有权予以帮助。该司法解释中的居住权主体特定，仅限于离婚纠纷案件中夫妻离婚后的一方。最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第14条第一款规定：婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。居住权的存在以离婚时一方无房居住为前提，根据上述两条法律规定的原则和精神（暂住权已被居住权吸纳，但两年时限的规定仍有借鉴意义）以及一般生活经验，婚姻法司法解释虽无明文规定居住权是临时居住权，还是长期居住权，但通常情况下被告伍某甲的居住权不能无期限存在。离婚时一方给予另一方居住权帮助与夫妻共同生活期间扶养义务的法律性质不同。夫妻共同生活期间相互扶养义务是基于夫妻身份关系而产生的法定义务，但夫妻登记离婚后该义务随即消除，而离婚时居住权帮助并非法定扶养义务的延伸，系由基于原婚姻关系所派生出的临时性帮助责任，应有条件和期限。如居住权成为事实上的永久居住权，将来必然会妨碍原告杨某某对诉争房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利，物权制度将流于形式。

房屋固然存在管理和修缮、维护事宜，亦可能会产生相邻纠纷和《中华人民共和国侵权责任法》规定的物件损害赔偿责任，如居住权长期存在会导致权利义务不明，房屋居住价值或遭贬损，被侵权人或不能得到及时充分赔偿，另被告伍某甲如再婚后还在诉争房屋内居住，可能会导致纠纷发生，具有潜在的社会治安隐患，影响社会公共利益和公共秩序。本案原、被告双方未明确约定居住期限，现原告杨某某要求被告伍某甲搬离，被告伍某甲有劳动能力却主张无期限居住构成权利滥用（不当使用房屋，擅自改变房屋的结构、用途亦能在本案构成权利滥用），但原、被告双方离婚时间不到一年，如原告杨某某想居住在诉争房屋内可对三楼进行装修，也可依法解除与一楼承租人的租赁合同，原告杨某某未举证证明被告伍某甲无房居住的生活困难的情形已经消失，亦无证据证明具有其他阻却被告伍某甲行使居住权的事由，故原告杨某某应在较合理的期限届满之时或者阻却条件成就之时（如被告伍某甲实施上述权利滥用的不当使用房屋等行为、购置商品房或建房、承租他人房屋或公租房、再婚等）主张权利。

来源：“ 微法官 ”微信公众号