裁判要旨

拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物登记不同主体为分离状态，根据财产实际状态单独拍卖土地使用权予以支持

实务要点

第一、《物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。通常，房屋与其占用范围内的土地连为一体的自然属性，决定了房屋所有权人与占用范围内的土地使用权人应当一体化，即房屋所有权与占用范围内的土地使用权应当归属一致，从而也就决定了处分房屋时，须将占用范围内的土地使用权一并处分。由于历史原因，不动产登记在逐渐规范的过程中，目前，仍然有大量不动产出于房地分离状态，即不动产拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经登记不同主体，处于房地分别登记为不同权利人，执行实践中如何处置？可否单独拍卖土地使用权或者房屋所有权？最高法院评价“原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则一并处分，……该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。……也就是说拍卖前房地不属于同一主体，拍卖公告备注中也具有本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。”

第二、只有属于被执行人的财产可以查封扣押冻结，通常也只有被执行人的财产才可以拍卖变卖处置，依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。换言之，通常房地一体查封，当地上建筑物和土地使用权分属被执行人与他人，房地一体一并查封效力除外，仅仅可以查封被执行人的财产（土地使用权或者房屋所有权），地上建筑物和土地使用权分属被执行人与他人，登记在他人名下的土地使用权或者房屋所有权不能查封，也不属于被执行财产，这一观点也得到规范性文件验证，《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第六条土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。我们认为，房地分离已经登记状态下，仅处理被执行人的房屋所有权或者土地使用权有法律依据，同时规范性文件也进一步验证，上述文件第二十三条在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。有观点认为，《物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。最高法院评价“该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。”这里的“允许根据具体情况确定”本质是参照上述规定第二十三条“土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。”

第三、我们注意到，房地一体处理原则两个复函，即[2014]执他字第7号、[2010]执他字第8号，两个复函明确执行被执行人所有的不动产时，遵循“地随房走，房随地走”的原则。[2014]执他字第7号复函单独拍卖房屋，房屋占用土地使用权未查明，因而撤销拍卖，[2010]执他字第8号复函房屋建造未办理手续，土地使用权属不明。[2014]执他字第7号复函意见为：“根据《物权法》第一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循‘房随地走、地随房走’的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）在未查明明案涉房屋占用范围内土地使用权的情况下，裁定将该房屋单独拍卖，不符合上述法律规定，故相关拍卖成交裁定依法应予撤销。”[2010]执他字第8号复函意见为：“根据房随地走，地随房走的原则及《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条和我院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，人民法院在执行中需要处理房地产时亦应遵循上述原则和规定。”，另外，两个复函事实情况（房或地未登记权属不清）均与本案的基本事实（房地分别登记权属清晰）并不一致。

案情介绍

一、天津宏大公司因成都燕宇公司与中建六局五公司建设工程施工合同纠纷执行一案，成都中院作出（2010）成民初字第309号民事判决。宏大公司申请强制执行，裁定查封中国六建第五公司所有的位于天津塘沽工农村北侧49748.63平方米划拨仓储用地的国有土地使用权（权证号：塘地字第00837号）。案涉49748.63平方米国有土地使用权在2017年12月1日的市场价格为3089.39万元。

天津塘沽工农村北侧49748.63平方米划拨仓储用地上搭建有大量建筑物，形成了综合市场，有醒目的新北花鸟鱼石综合市场招牌。

四川中兴智业评估公司作出《土地估价报告》载明：上述案涉49748.63平方米划拨仓储用地土地使用权其中包含建筑占地面积631.56平方米，空闲面积49117.07平方米。《土地估价报告》所附《天津市不动产登记簿查询证明》载明：上述案涉土地使用权上建有建筑面积2512平方米的4层建筑一幢，不动产权证号为070186582，权利人为王岚。

成都中院在人民法院诉讼资产网发布“成都市中级人民法院关于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米土地使用权（第一次拍卖）的公告”，公告载明：“本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内。”在拍卖过程中，宏大公司以2205万元的最高报价成交。2018年1月26日10时，人民法院诉讼资产网就此次拍卖出具网络司法拍卖成交确认书。

2018年1月29日，成都中院作出（2017）川01执恢183号之一执行裁定，主要内容为：“一、位于天津塘沽工农村北侧49748.63平方米划拨仓储用地土地使用权（权证号：塘地字第00837号）归买受人天津市宏大伟豪资产管理有限公司所有。使用权自本裁定送达买受人天津市宏大伟豪资产管理有限公司时转移。二、买受人天津市宏大伟豪资产管理有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”

中国六建第五公司提出异议：执行法院拍卖划拨土地使用权造成房地分离，严重违法；拍卖划拨土地使用权前未征得当地政府同意，违反法律规定。

二、成都中院认为，一、评估机构接受法院委托后作出的评估结果，是评估机构独立作出的判断，不属于法院执行行为，对该结果提出的异议不属于执行异议，更不属于可以通过执行异议撤销的事项，对中国六建第五公司要求撤销就案涉土地作出的（2017）成土评第049号《土地估价报告》的请求，该院不予支持；二、根据《民事诉讼法》第二百四十七条“……被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产……”的规定，在中国六建第五公司逾期不履行判决确定义务的情况下，该院作出（2017）川01执恢183号执行裁定拍卖中国六建第五公司享有的国有土地使用权并无不当，对中国六建第五公司要求撤销（2017）川01执恢183号执行裁定的请求，该院不予支持；三、根据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，案涉49748.63平方米划拨仓储用地上有大量建筑物,该院在执行处置时，特别声明“本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内”，直接导致房地分离，明显违背了上述法律的规定，严重损害了当事人的利益，应当纠正，中国六建第五公司要求撤销（2017）川01执恢183号之一执行裁定、2018年1月26日就案涉土地进行的拍卖活动及作出的《网络司法拍卖成交确认书》的请求，该院予以支持。就撤销拍卖而言，异议人所提出的其他事由已经不影响结果，该院不再逐一回应。

成都中院作出（2018）川01执异613号执行裁定撤销该院（2017）川01执恢183号之一执行裁定；撤销该院2017年12月25日在人民法院诉讼资产网发布的关于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米土地使用权（第一次拍卖）的公告；撤销人民法院诉讼资产网2018年1月26日就案涉土地使用权拍卖出具网络司法拍卖成交确认书；驳回中国六建第五公司的其他异议请求。

三、四川高院认为，审查的焦点问题为本案拍卖是否为房地分离且违反法律规定。《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”依照上述法律规定，人民法院强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循上述规定。本案执行法院在拍卖被执行人中国六建第五公司所有的位于天津市滨海新区塘沽工农村北侧49748.63平方米土地使用权时，依据《土地估价报告》载明的内容和现场查勘，应已知悉上述案涉土地使用权上建有建筑面积2512平方米的4层建筑一幢和建有未取得产权登记的大量建筑物，且已形成综合市场。如仅对上述案涉土地使用权全部进行拍卖，其后果为土地使用权与房屋权属不一致，损害当事人和案外人合法权益，不符合法律规定，并可能遗留其他纠纷隐患。综上，宏大公司的复议申请理由，与法律规定不符,不能成立。裁定驳回宏大公司复议申请，维持成都中院（2018）川01执异613号执行裁定。

裁判要点与理由

最高法院认为，本案重点审查的问题是成都中院对案涉土地使用权单独拍卖是否违反法律规定。按照《物权法》第一百四十六条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。

首先，执行中适用该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。本案中，根据执行异议、复议裁定查明的事实，《土地估价报告》所附《天津市不动产登记簿查询证明》载明，所拍卖土地使用权上有2512平方米的4层建筑一幢，权利人为王岚；还有未取得产权登记的建筑物，其性质以及权属不明。也就是说拍卖前房地不属于同一主体，拍卖公告备注中也具有本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。

其次，判断土地使用权与土地上房屋分别处理是否实际造成权属分离，有赖于具体事实的认定。申诉人所提拍卖公告备注中注明：“2、地面存在属于他人的建筑。被执行人在上述土地上自建有2512平方米房屋，原无证，后几经转移，由他人办理了产权证，但无土地证。现该房屋又由天津市河东区人民法院拍卖给他人，但不包含土地价值，买受人未能办理过户手续。”也就是说对于仍登记在权利人王岚名下的上述房屋，已经拍卖给他人尚未过户，现申诉人主张其已经在本案拍卖土地使用权前经其他法院拍卖获得2512平方米房屋。但执行异议、复议裁定并未对此事实进行审查认定，属事实不清。

至于申诉人所提中国六建第五公司的其他异议理由均不能成立的申诉理由，由于执行异议、复议裁定未予具体回应，未明确予以支持，现不予审查。

综上所述，本案申诉人的申诉理由部分成立，对其主张需在进一步查清相关事实的基础上审查认定。裁定撤销四川省高级人民法院（2018）川执复151号执行裁定以及四川省成都市中级人民法院（2018）川01执异613号执行裁定；本案由四川省成都市中级人民法院重新审查。

标签：执行异议丨执行复议丨执行监督丨一并处分丨房地分离

案例索引：最高人民法院（2019）最高法执监253号“天津市宏大伟豪资产管理有限公司、中国建筑第六工程局第五建筑工程公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书”（审判长刘慧卓审判员邵长茂审判员熊劲松），载《中国裁判文书网》（20191230）。

法律依据

《物权法》

第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

《担保法》

第五十六条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

《城市房地产管理法》

第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第二十三条 查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）

第六条 土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

第二十三条 在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》 国土资发[2004]9号

以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

《最高人民法院执行局关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件的应否单独处分房屋问题的复函》 [2010]执他字第8号

辽宁省高级人民法院：

你院〔2009〕辽执一复字第3号《关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件的应否单独处分房屋问题的请示》收悉。经研究，现答复如下：

原则同意你院审判委员会多数人意见。根据房随地走，地随房走的原则及《物权法》第一四十六条、第一百四十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，人民法院在执行中需要处理房地产时亦应遵循上述原则和规定。本案中，兴城市市政管理处办公楼系1983年建造，由于当时管理不规范等原因致使权利人与房地产管理部门没有办理相应手续，造成土地权属不明。你院可责成执行法院与当地房地产管理部门协调处理，协调处理不成时应按房地一致原则处置房产。

2010年6月29日

《最高人民法院关于土地使用权与房产所有权应当一并处置的复函》[2014]执他字第7号

山东省高级人民法院：

你院《关于申请复议人长城资产管理公司济南办事处、杜广伟申请复议一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

根据《物权法》第一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）在未查明案涉房屋占用范围内土地使用权的情况下，裁定将该房屋单独拍卖，不符合上述法律规定，故相关拍卖成交裁定依法应予撤销。

综上，经我院审判委员会讨论，原则同意你院审判委员会第二种处理意见。拍卖撤销后，青岛中院应当在进一步查明案涉房屋土地使用权的情况下，重新拍卖。重新拍卖时应注意保护原买受人的合法权益，其作为实际占有人在同等条件下享有优先购买权。

2014年10月23日

来源：“执行复议与执行异议之诉”（qzzxlaw）公众号