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【审判规则】

买卖双方签订房屋买卖合同，约定自筹首付款与通过银行贷款支付余款，且约定“买房因国家政策导致贷款受限的，签订的房屋买卖合同无效”。因合同效力问题属于由法律规定的事项，不允许买卖双方意思自治，此种情况下不能简单的认定当条件满足时合同即无效，而应当综合考虑合同目的、交易习惯、合同其他条款等，确定买卖双方的真实意思。如果合同签订当时的通常交易习惯就是买方以银行贷款的方式支付部分房款，则综合双方曾约定的自筹首付款与通过银行贷款支付余款，可以认定上述约定的真实意思表示是对购房贷款受到国家政策影响后合同是否继续履行的约定，其法律性质是合同所附的解除条件。一旦该解除条件满足，则合同自动解除，双方无需就此承担任何违约责任，但应当将因房屋买卖合同而取得的财物返还。　

【关 键 词】

民事　房屋买卖合同　买方　卖方　合同无效　合同约定　法定事项　自由约定　交易习惯　合同目的　真实意思表示　法律性质　附条件解除合同　违约责任　返还

【基本案情】

大贺公司（南京大贺房地产销售有限公司）系房地产买卖中介公司。2011年，张X忠通过大贺公司获取了戴X琳出售房屋的信息。同年2月，张X忠、戴X琳与大贺公司签订房地产买卖中介合同，约定：戴X琳所有的位于南京市汇贤路6号尚贤苑15幢3单元606室房屋，由张X忠以一百万元的价格购买；合同签订当时，张X忠应当向戴X琳支付共计一万元定金；2011年2月25日前，张X忠应另向戴X琳支付四十万元，并将产权过户手续办理完毕；对于购房余款，张X忠应当以银行贷款方式一次性支付给戴X琳，待张X忠将购房款全部支付后，戴X琳再向张X忠交付房屋；如果一方违约，则应当向对方支付二万元违约金；如国家政策变动导致张X忠贷款受到限制，则张X忠、戴X琳所签房屋买卖合同应被视为无效合同。

张X忠于合同签订当日依约向戴X琳支付定金一万元，戴X琳据此向张X忠出具收条。此后，南京市政府办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，该通知中规定：对已有一套住房的本市户籍居民家庭、能够提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上（含一年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。经查明，张X忠与其妻子张凤芝的户籍均在安徽省临泉县关庙镇邢营行政村张小庄27号，系农村户口。

张X忠以其与戴X琳、大贺公司签订房地产买卖中介合同后国家出台了限购政策，导致其不符合购房条件，无法获取银行贷款，戴X琳却拒绝返还其已经支付的定金为由，提起诉讼，请求确认其与戴X琳之间签订的房屋买卖关系无效；戴X琳返还其已支付的一万元定金。

戴X琳辩称：因张X忠无法获取银行贷款才导致的合同无法履行，故应当认定张X忠构成违约，并对其适用定金罚则。对于合同无法履行，本人并无过错，不应向张X忠返还定金。综上，请求驳回张X忠的诉讼请求。

诉讼中，经戴X琳申请，法院向南京市地税局调查了解了近两年来张X忠的纳税情况，但未查询到相关纳税记录。

【争议焦点】

买卖双方签订房屋买卖合同时，约定在某种条件下合同无效，此情形下能否将该约定视为双方对合同解除条件的约定。

【审判结果】

一审法院判决：解除张X忠与戴X琳之间关于南京市汇贤路6号尚贤苑15幢3单元606室房屋的买卖关系；戴X琳返还张X忠定金一万元。

宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。

【审判规则评析】

所谓合同，是指平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。对于签订的合同内容，民事主体虽然享有充分的意思自治，但并非所有的事项都可以自由约定，对于法律已经作出明确规定的，仍应严格遵守。其中，合同是否无效，即属于法律规定的范畴，民事主体不应就合同的效力作出约定。对合同效力作出约定的，有关合同效力条款的真实意思及其法律性质应当在综合考虑合同的其他有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则的情况下确定。本案中，张X忠与戴X琳在房地产买卖中介合同中明确约定：“如国家政策变动导致张X忠贷款受到限制，则所签合同应被视为无效合同”。因该约定是对合同效力的约定，故该内容应是由法律规定的事由来确定，并非张X忠与戴X琳可以自由约定的。此时，应当在综合考虑张X忠与戴X琳签订合同的目的、交易习惯等情况下，确定该条款的真实意思。具体而言，首先，张X忠与戴X琳签订房地产买卖中介合同的目的是买卖房屋，双方明确约定了付款方式为自筹首付款并通过银行贷款支付余款；第二，合同签订当时房屋买卖市场的通常交易习惯系买方以银行贷款的方式支付部分房款。综合上述情况，可以确定张X忠与戴X琳签订上述约定的真实意思是购房贷款受到国家政策影响后合同是否继续履行，从该约定的法律性质来看，该约定属于合同所附的合同解除条件，而非合同无效。

附解除条件的合同，是合同当事人约定将来可能发生的事项发生时合同得以自动解除的合同。在所附解除条件合同的条件成就时，合同得以自动解除，并且合同任何一方当事人都不需因此而承担任何违约责任，基于该附解除条件的合同而取得的对方合同当事人的财物，应当予以返还。本案中，张X忠与戴X琳签订的房地产买卖中介合同属于附解除条件的合同。合同签订以后，南京市政府办公厅下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，导致张X忠的买房贷款受到了国家政策的限制而无法获取，此时合同约定的解除条件成就，故合同当然解除。又因该合同的解除系因所附条件成就造成，因而并不产生任何违约责任。在合同已经解除的情况下，戴X琳还应当返还张X忠支付的一万元购房定金。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书

【效力与冲突规避】

参考性案例　有效　参考适用

张X忠诉戴X琳房屋买卖合同纠纷案

【案例信息】

【中 法 码】房地产法·房地产交易制度·房地产转让·房屋买卖·买卖合同·合同解除·解除情形(R0702020604011)

【案 号】 (2011)玄锁民初字第1134号

【案 由】 房屋买卖合同纠纷

【判决日期】 2011年12月09日

【权威公布】 被江苏省高级人民法院《江苏省高级人民法院公报》2012年第2辑(总第20辑)收录

【检 索 码】 F1404+82++JSNJXW0311D

【审理法院】 江苏省南京市玄武区人民法院

【审级程序】 第一审程序

【原 告】 张X忠

【被 告】 戴X琳

【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

原告：张X忠，男，40岁，汉族，住南京市玄武区兴卫村。

被告：戴X琳，女，45岁，汉族，住南京市鼓楼区湖北路。

原告张X忠因与被告戴X琳房屋买卖合同纠纷一案，向南京市玄武区人民法院提起诉讼。

原告张X忠诉称，2011年2月，被告通过南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）公开出售房屋信息，原告见到信息后遂与被告联系。同年2月12日，双方签订了房屋买卖中介合同，约定原告购买被告所有的位于南京市汇贤路6号尚贤苑15幢3单元606室房屋，于当日支付被告购房定金1万元；同时还约定，如在国家政策变动的情况下，原告贷款受到限制，则双方所签合同视为无效合同。2月21日，原告将结婚证、户口簿、身份证等资料交给大贺公司用于办理贷款，但大贺公司告知原告，2月19日国家出台了限购政策，可能影响原告的贷款审批。2月25日，大贺公司明确告知原告，原告不符合购房条件，贷款无望。原告因要求被告返还定金遭拒，故诉至法院要求：（1）确认原、被告双方之间的房屋买卖关系无效；（2）被告返还原告定金1万元。

被告辩称，合同签订后，是因为原告的银行贷款无法审批致原告无法继续履行合同，故应当是原告违约。根据有关规定，适用定金罚则，原告向被告交纳的定金不应当返还，故请求驳回原告的诉讼请求。

南京市玄武区人民法院一审审理查明：

2011年2月12日，原告（乙方）、被告（甲方）与大贺公司（丙方）签订房地产买卖中介合同一份，约定的主要内容有：“乙方购买甲方所有的位于南京市汇贤路6号尚贤苑15幢3单元606室房屋（建筑面积82.34平方米），房屋售价为100万元；违约方应按约定违约金2万元分别支付给各守约方；乙方在2011年2月12日支付甲方购房定金1万元；乙方在2011年2月25日前支付甲方40万元，同时办理产权过户手续（含定金）；乙方剩余房款以银行贷款方式一次性支付甲方；款齐交房；如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同。”当日，原告按约支付被告定金1万元，被告出具收条一张。后因房屋买卖合同未能继续履行，原告以诉称理由为由诉至本院。

另查，南京市政府办公厅于2011年2月19日下发宁政办发[2011]17号文件《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，其中第（九）条规定：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。

还查，原告张X忠与其妻张凤芝的户籍均在安徽省临泉县关庙镇邢营行政村张小庄27号，系农村户口。经被告申请，南京市玄武区人民法院向南京市地税局调查了解近两年来原告张X忠的纳税情况，但未查询到相关纳税记录。

本案的争议焦点是：（1）双方对于合同中约定“如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同”的条款如何理解，双方所签合同是否有效；（2）原告因贷款未能获批而不再继续履行合同的行为是否构成违约，被告是否应当返还定金1万元。

南京市玄武区人民法院一审认为：

原、被告及大贺公司订立的房地产买卖中介合同是各方当事人的真实意思表示，亦不存在法定的无效事由，故该合同成立并有效。现原、被告对合同中约定的“如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同”这一条款发生争议，根据法律规定，应当按照合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，来确定该条款的真实意思。第一、原、被告的合同目的在于买卖房屋，原告作为买方其核心义务就是支付价款，合同约定原告支付的价款由自筹首付款与银行贷款构成；买方以银行贷款的方式支付部分价款是当前房屋买卖中通常的交易习惯，如因政策原因导致贷款受限，势必影响买方的支付能力，因此争议条款是原、被告对银行贷款受政策限制而无法获得情况下合同是否继续履行的约定。第二，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”上述规定中所称的生效与失效，是指合同的约定对合同当事人是否产生约束效力，有别于该法第五十二条规定的法定无效事由而导致的合同无效。第三，如前所述，原、被告订立的合同并不存在法定的无效事由。故结合上述分析，可以认定原、被告在争议条款中约定的“无效合同”，其真实意思是指在贷款受政策限制而无法获得时，双方订立的合同失效。

综上，原、被告争议的条款是合同所附的解除条件，现原告不具备国家相关政策规定的取得贷款条件，合同所附解除条件成就，故原、被告之间的买卖合同关系应予解除。原告要求确认合同无效，系对合同条款及法律规定的理解错误，本院不予支持。因合同所附解除条件成就而致合同解除，不可归责于原、被告双方，故原告要求被告返还定金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告认为原告不能取得贷款是由其自身过错造成，原告不能继续履行合同属于违约行为，应当适用定金罚则的答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第一百二十五条第一款之规定，于2011年12月9日作出（2011）玄锁民初字第1134号民事判决如下：

一、解除原告张X忠与被告戴X琳之间关于南京市汇贤路6号尚贤苑15幢3单元606室房屋的买卖关系。

二、被告戴X琳返还原告张X忠定金1万元。

一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。