姐妹房屋确权纠纷案

承办律师：王晓春

基本案情

原被告是姊妹，双方都离村进城，原告办理城镇户口，被告户口则留在村里。2007年3月原告在父母老宅基地建造148.49平方米房屋，给父母居住至2013年拆迁。2010年被告在原告所盖房外搭建80多平方房。因被告户口与父母亲户口还登记在村里，家庭商议约定将老宅基地上原告建造房和被告搭建房共245平方房屋，以被告家名义一并拆迁安置后，给原告一套安置房。2016年被告获四套安置房,将其中一套交原告装修居住，但因以被告家名义拆迁，2019年11月房屋产权证办理登记为被告。

因老父亲去世后，父母安置房承继发生家庭矛盾，2020年2月15日，被告以原告非法占有名下安置房诉至法院，要求排除妨害，原告则提起房屋确权。

裁判结果

一审法院审理确权之诉，判决驳回原告确权诉请。二审法院以事实不清，裁定发回重审。

重新一审法院另组合议庭审理，案经院审委员会讨论，判决支持原告诉求，确认房屋所有权归原告。被告不服，提起上诉。重新二审法院终审裁定维持原判，驳回上诉。

回顾与评析

（一）一审裁判评析

本案一审中，原告提交证据的拆迁安置协议，正是被告全家拆迁安置协议，获拆迁安置得4套房，佐证对方安置房来源合法。所占有的安置房产权证确实在被告名下。置换约定因家里人商议，没有一纸协议，对方否认，确实口说无凭。原告一审的代理律师主张借名安置，对方否认，仍然没有证据。就当时一审审理时的在案证据，法官驳回原告诉请，没有任何问题。

（二）二审新增补证据

二审接手委托代理后，审慎分析，如果没有新事实、证据，二审改判、发回重审难有希望。特此补充新增证据：

1. 当年建造房屋事实的证据，因事实行为取得物权，以物权房置换安置房。

2. 口头置换约定，家里人、村里人的证人证言证据。

3. 辅助专家证人核算公式，证明建造房当时拆迁价值相当于3套安置房。

（三）重审代理意见

重新一审被告方除原有观点，强调原告违反规定，没有农村户口，本就不能获得拆迁安置，即使有置换约定也是弄虚作假，以合法的形式掩盖非法目的无效。

重审原告方强调，没有农村户口，合法物权房不能获得拆迁安置，但不存在被无偿征收征用，可获得拆迁补偿财产利益、拿钱走人，也可以置换给其他人。部分代理意见如下：

1.原被告双方置换房屋行为有证据证明

本案疑难焦点在于原告说家里协商好了以其建造房，换一套安置房，被告否认。如果原、被告的约定写成一纸房屋置换协议，任何一个法官可能就直接裁判房屋所有权归原告所有。但《民事诉讼法》第63条规定的证据种类有8种，并非仅有书证，其中就有证人证言，而且是本案核心关键证人，即双方的老母亲在排除妨害案件回答主审法官的笔录，证明了这一点。其次，有被告自己的言词录音。再次有双方共同的妹妹出庭证明，还有无利害关系第三方的村长和多位证人（排除妨害案）证明，已经达到民事证据证明的高度盖然性。

2.原被告双方置换行为的效力及原告的请求权基础

《民法典》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”即废止了原合同法第52条的“以合法的形式掩盖非法目的”。这里的法律规定可能是管理性强制性规定，也可能是效力性强制性规定。最高法院在《合同法》司法解释二第14条明确过强制性规定。《民法典》第153条对此专门有但书规定。

原、被告达成以被告名义拆迁安置、换房，真实的意思表示是以原告物权房置换安置房，类似于买卖合同，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。充其量违反行政法上的管理性规定，不影响置换的民事行为效力。即原被告达成置换合意那一刻，原告物权的拆迁补偿财产利益让渡给被告，获得对价是安置房的期待确权，此即原告主张的请求权基础。

3.原被告双方置换行为已实际履行，可以确权裁判

依据最高人民法院关于适用《民法典》物权编的解释（一）第2条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可以直接予以确认裁判。

案件法律要旨

物权变动有法律行为如买卖、赠与、继承，有非法律行为的事实行为如合法建造、政府征收、法院裁判。合同违反法律强制性规定无效，最高法院司法解释明确是效力性强制性规定。违反行政管理性强制性规定，不影响民事行为效力。《民法典》第146条废止了原《合同法》第52条的“以合法的形式掩盖非法目的”。不动产权证作为物权证明可推定权利，但有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，请求确认真实物权的，法院可以支持。