买入准“凶宅”案

案情简介

2018年11月，原告、被告通过北京链家中介签订房屋买卖合同。2019年1月双方完成付款、交付、过户后，原告装修期间得知，被告妻子2018年夏季在涉案房屋中自缢身亡。原告遂起诉被告，要求撤销合同，退款及利息损失、费用；中介承担连带责任。

原告诉称

双方在买卖合同中约定“出卖人确认，该房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构内没有发生过非正常死亡（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。” 原告得知“凶宅”信息后，立即停止装修。原告认为，民事交往应诚信为先，被告隐瞒屋内发生自缢死亡构成欺诈。

被告辩称

1.合同约定的是房屋本体结构之内，该死亡并非合同约定的范围内。2.其妻是癌症晚期，亲朋都认为是病故，不属于自杀以及“凶宅”，就算死在房内，也不影响房屋性质，欺诈没有事实和法律依据。

链家公司经法院传唤未到庭应诉，提交书面答辩状。

一审法院审判

法院认为：房屋本体结构应指房屋专有部位或规划上专属于特定房屋部分，被告妻在楼梯间自缢，不属于合同中约定范围。

因被告订合同时，未告知原告或链家公司其妻自缢身亡，原告因不知情，对房屋价值产生错误判断，进而购房与其意思相悖，且被告之妻在楼梯间自缢身亡事件和房屋与楼梯的关系，客观加重居住人心理负担，一定程度上影响案涉房使用价值和市场价值，若继续履行，原告将不能获得预期的房屋使用目的和利益。虽被告隐瞒不属于欺诈，但原告订合同时存在重大误解，依法应予以撤销。

一审法院判决：撤销买卖合同，被告返还购房款及利息、费用；原告收款后还房并恢复更名。被告不服一审判决，提起上诉。

二审法院审判

二审法院认为：房屋既非凶宅，被告也没有告知义务。要求被告主动披露，期待可能性较低。相反原告可主动向被告询问，确保缔约符合自己的真实意思。在原告询问后，被告有如实告知义务，但未询问前，被告没有告知义务。

但被告的行为构成欺诈。首先，原告询问被告其妻死亡过程，被告应知晓，真实情况会影响房屋交易价值甚至原告缔约意愿，但其并未如实陈述，主观上有误导的故意。其次，原告知情时已开始装修，仍要求撤销合同，足以反推被告误导行为致使原告错误认识，被告如实陈述，原告应不会缔约。上述两点可以认定被告构成欺诈，原告有权请求撤销。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

因原告没有主动询问“凶宅”，其主张被告欺诈难以直接认定，一审法官遂从重大误解角度裁判支持，以致二审法院不得不费尽周折，论证被告构成欺诈，也幸亏原告询问过被告妻死亡过程。二审法院指出：原告以欺诈为由主张撤销合同，应针对其诉请审查，不宜以其未主张的重大误解为由直接处理。考虑到裁判结果正确，不持异议。

本案原告之所以没有询问“凶宅”，是因为中介公司的格式合同，貌似对此规定详细全面。但合同限于出卖人及其近亲属和房屋本体，难免争议。笔者曾触及某案，人在单位自杀，其遗产房被外人购入再转卖时，同样因合同规定“凶宅”内容狭隘，引发争议。